Vastgoed

De gemeente bezit veel en divers vastgoed, zoals welzijnsaccommodaties, sportfaciliteiten, kantoorgebouwen, schoolgebouwen, theaters, parkeergarages en musea. Daarnaast beschikt de gemeente ook nog over diverse bijzondere objecten, met vaak een historische waarde, zoals kerktorens en molens.

De ambitie van de gemeente is een zo efficiënt mogelijk beheer en inzet van het gemeentelijke vastgoed. Het ontwikkelen en in bezit hebben van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich, maar ondersteunend aan de bestuurlijk vastgestelde (maatschappelijke) beleidskaders en doelstellingen. In het coalitieakkoord 2014-2018 is de ambitie opgenomen de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen en is een taakstelling opgelegd van € 5 mln. boekwinst op te verkopen vastgoed.

Verkooptaakstelling
Panden die niet meer benodigd zijn voor het uitvoeren van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen worden tegen marktconforme prijzen verkocht. Voordat de gemeente vastgoed verkoopt, wordt bekeken of het vastgoed ingezet kan worden voor andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen. De taakstelling voor te verkopen vastgoed is verdeeld over 2015 voor € 0,3mln., 2016 voor € 1,7 mln., 2017 voor € 1,5 mln. en 2018 voor € 1,5 mln. De boekwinst op het te verkopen vastgoed is het resultaat dat overblijft wanneer de boekwaarde van vastgoed met de verkoopwaarde en de verkoopkosten worden verrekend. Vooral vastgoed dat recent is aangekocht (< 10 jaar) kent in veel gevallen een hoge boekwaarde ten opzichte van de huidige marktwaarde. Aangezien de gemeente jaarlijks de boekwaarde van vastgoed met een niet-maatschappelijke functie aan de marktwaarde toetst, is het risico op verkoopverlies klein. Een boekwinst is echter niet vanzelfsprekend. De taakstelling voor 2016 betreft € 1,7 mln. Deze taakstelling is op dit moment (augustus 2016) reeds behaald, op basis van 11 verkooptransacties. Aangezien verkooptransacties vaak enkele maanden in beslag nemen, is nog niet duidelijk of de realisatie over 2016 nog hoger wordt. Lopende verkooponderhandelingen zullen naar verwachting veelal in 2017 tot een verkooptransactie leiden.

Het realiseren van de opbrengsten hangt van twee factoren, de actuele marktomstandigheden en het aanbod van te verkopen panden. In het tweede half jaar van 2016 zal er een actualisatie van de portefeuilleanalyse plaatsvinden. Het doel van de portefeuilleanalyse is om duidelijk te krijgen welk vastgoed de gemeente niet meer nodig heeft voor beleidsdoelstellingen en op deze manier te zorgen dat het aanbod van te verkopen panden op peil blijft. Wel merken we dat de voorraad ‘overtollig’ vastgoed kleiner wordt door de toenemende vraag naar vastgoed voor andere gemeentelijke doelstellingen, zoals de huisvesting van statushouders en Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De verwachting is dat de taakstelling voor 2017 wordt gehaald, mede op basis van de verkooponderhandelingen die reeds zijn ingezet en nog gepland zijn. Het zicht op de verwachting 2018 zal blijken in de loop van 2017.

Verduurzaming
Verduurzamingsmaatregelen worden op natuurlijke vervangingsmomenten doorgevoerd, zoals bijvoorbeeld het isoleren van een dak wanneer de dakbedekking vervangen moet worden of vervanging door energiezuinigere installaties. Om een beter zicht te krijgen op de energetische conditie van een pand en verduurzamingsmaatregelen beter te borgen in de onderhoudsplannen wordt de MOP vanaf 2017 omgezet naar duurzame onderhoudsplannen (DMOP). Dit betekent dat vanaf medio 2016 bij de periodieke inspecties van panden tevens de energetische staat van het pand in beeld wordt gebracht.

Met deze informatie kunnen vanuit de DMOP verduurzamingsscenario’s onderzocht worden. In een periode van drie tot vier jaar hebben alle panden een her-inspectie gehad en zijn de MOP’s omgezet in DMOP’s. De financiering van verduurzamingsscenario’s kan op grond van de begrotingsvoorschriften niet uit de onderhoudsmiddelen worden bekostigd. De dekking voor de verduurzamingsmaatregelen moet worden gevonden via huurverhoging hetgeen past bij verbetering van de kwaliteit van het betreffende pand en lagere verbruikskosten voor energie.

De gemeente bezit per 1 januari 2016 in totaal 1.614 vastgoedobjecten (inclusief 64 aangehuurde panden en 1 aangehuurd perceel grond), die onder de verantwoordelijkheid van de CVDH vallen, waarvan 1.142 panden en 472 (onbebouwde) gronden. Het aantal administratieve eenheden (waaronder de verhuurbare eenheden) is hoger, namelijk 2.699, waarvan 1.944 eenheden op pandniveau en 755 eenheden op grondniveau. Dit is exclusief de in regulier erfpacht uitgegeven objecten en het eigendom van de openbare ruimte.

Het vastgoedbezit van de gemeente Den Haag kan worden onderverdeeld in de volgende categorieën: maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed, ontwikkelingsvastgoed, intern vastgoed en bijzonder vastgoed. Dit is uitgedrukt in een percentage van het totale aantal panden (1.142) en in onderstaand cirkeldiagram weergegeven.

In onderstaande tabel zijn het aantal panden per begrotingsprogamma weergegeven en de boekwaarde per begin van het jaar 2016 tot en met 2020. De boekwaarde van de panden daalt jaarlijks door de afschrijving op het vastgoed. Investeringen in vastgoed worden – conform de hiervoor geldende richtlijnen uit het BBV – over 25 jaar afgeschreven in geval van aankoop of renovatie en over 40 jaar in geval van nieuwbouw. De verschuiving van het programma interne dienstverlening naar het programma Overhead vloeit voort uit wijziging in de regelgeving van het BBV ingaande in het begrotingsjaar 2017.

Conform het BBV en de Richtlijn Waardering gemeentelijk vastgoed 2014 wordt jaarlijks de boekwaarde van vastgoed met een niet-maatschappelijke functie aan de marktwaarde getoetst. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject kan zowel de WOZ-waarde als een recente onafhankelijke taxatie worden gehanteerd. Afwaarderingen kunnen naar hun aard niet worden begroot. Daarom is dit risico in het risicocumulatiemodel voorzien en eventuele afwaarderingen worden daarmee opgevangen via het weerstandvermogen van de gemeente.

In onderstaande tabel is het aantal (geregistreerde) panden1 en de boekwaarde (exclusief activa in aanloop) weergegeven per begin van het jaar 2016 tot en met 2020 per begrotingsprogramma

2) Ten opzichte van de stand volgens de jaarverantwoording per 31 december 2015 zijn er met ingang van 1 januari 2016 een gering aantal omlabelingen doorgevoerd in de aantallen per programma met overeenkomstige i.v.m. statushouders en kleinschalig opdachtgeverschap.

In het Meerjarig Investeringsplan 2017 -2020 zijn de investeringen per project gespecificeerd, zoals voor het Spuikwartier, repetitieruimte voor het Residentieorkest, vervangingsinvesteringen van theater technische installaties in diverse cultuuraccommodaties, multifunctionele complexen voor onderwijs, kinderopvang, Centra voor Jeugd en Gezin (CJG) en Welzijn. Verder de Sportcampus, aankoop sportcluster Celeritas en tenslotte voor huisvesting van statushouders.

Vanwege de urgentie wordt in 2016 en 2017 geïnvesteerd in de vervanging van de theatertechnische installaties in de cultuuraccommodaties Theater aan het Spui, de Koninklijke Schouwburg, Theater Diligentia en het Museon.

De bouw van Sportcampus Zuiderpark is in volle gang. Na de oplevering eind 2016/begin 2017 wordt het complex in 2017 in gebruik genomen door de sportopleidingen van ROC Mondriaan en de Haagse Hogeschool. Het gemeentelijke deel bestaat uit onder andere een topsporthal, een breedtesporthal, een turnhal en een beachvolleybalhal.

De oplevering van de voorzieningencluster aan de Melis Stokelaan bij het Sophia Revalidatiecentrum is voorzien in 2017. In het nieuwe pand komen een medisch kinderdagverblijf, twee scholen voor speciaal onderwijs en behandelruimten van Sophia Revalidatie. Met het nieuwe pand ontstaat er een integrale zorg-, onderwijs- en verblijfsaccommodatie.

De bouwkundige renovatie van de gebouwschil van het World Forum Congres Centre is in 2016 opgeleverd. De interne renovatie en vernieuwing van met name de installaties is nog gaande. Een complicerende factor is dat het pand gedurende de werkzaamheden in gebruik blijft. De oplevering is voorzien medio 2017.

Na de sloop van de bestaande oude bebouwing aan de Bentelostraat is de bouw van Brede Buurtschool Morgenstond in april 2016 van start gegaan. De nieuwbouw wordt verbonden met de bestaande basisschool De Krullevaar. In het nieuwe complex wordt kinderopvang, welzijn voorschoolse educatie en een CJG gehuisvest. Tevens wordt in dezelfde bouwstoom de nieuwbouw voor SBO De Haagse Beek gerealiseerd. De oplevering is gepland medio 2017.

Een drietal locaties is in onderzoek om aldaar in de komende jaren nog drie Brede Buurtscholen te realiseren, namelijk de schoollocaties aan de Beeklaan, Donker Curtiusstraat en Diamanthorst. Onderdelen van het te realiseren programma zijn onderwijs, CJG en kinderopvang. Mogelijk worden nog ruimten voor welzijnsorganisaties aan het programma toegevoegd.

Naast genoemde projecten wordt gewerkt aan diverse projecten waaronder kindercentra bij scholen en de uitbreiding van de HSD-campus (The Hague Security Delta) aan de Wilhelmina van Pruisenweg.

Voor de huisvesting van statushouders is in 2016 de eerste locatie aan de Scheveningseweg opgeleverd. Tegelijkertijd zijn plannen uitgewerkt voor transformatie van bestaande panden zoals Waalsdorperweg en Zieken. Aan de Jupiterkade worden de werkzaamheden voorbereid voor het plaatsen van containerwoningen. Daarnaast zijn plannen gemaakt voor nieuwbouw van woningen aan de Zwaardvegersgaarde 95 en in Deelplan 20 in Ypenburg.

Veel van het maatschappelijke vastgoed wordt verhuurd aan derden, zoals welzijnsorganisaties, sportverenigingen en culturele instellingen. Met al deze instellingen zijn in de regel langdurige huurovereenkomsten gesloten. Deze verhuringen zijn kostendekkend, met dien verstande dat de rente- en kapitaallasten niet (altijd) uit de huurinkomsten worden gedekt, maar uit andere door de raad beschikbaar gestelde middelen (investeringsplan). In bepaalde gevallen subsidieert de gemeente vanuit de beleidsprogramma’s de huur die gebruikers moeten betalen, bijvoorbeeld bij cultuur- en welzijnsinstellingen.

Vastgoed dat aan commerciële partijen wordt verhuurd, wordt in de regel tegen een marktconforme prijs verhuurd. Dit marktconforme tarief is niet altijd integraal kostendekkend, waardoor de exploitatie van deze panden een negatief resultaat kan hebben. Hierbij moet met name worden gedacht aan de (tijdelijke) commerciële verhuur van vastgoed dat is aangekocht voor stedelijke ontwikkeling. Voor het opvangen van de negatieve exploitatieresultaten op het ontwikkelingsvastgoed zijn binnen het Programma Stadsontwikkeling strategische vastgoedreserves gevormd. De feitelijk behaalde exploitatieresultaten worden met deze programmareserves verrekend. Dit is verwerkt als dekking via het saldo interne verrekeningen.

In onderstaande tabel zijn de begrote lasten van het vastgoed, de dekking en het toegestaan nadelig saldo voor en na reserveringen weergegeven, tot en met 2020 per economische categorie

1) De reserve Rendabele panden vervalt per 31 december 2016 en valt daardoor vrij.

De verklaring voor het aanzienlijk lagere toegestaan nadelig saldo voor reserveringen voor het vastgoed vanaf het jaar 2017 ten opzichte van het jaar 2016, is met name gelegen in de interne renteverlaging van 4% naar 2% (vernieuwing BBV) met ingang van 1 januari 2017. Verder is zichtbaar dat vanaf het jaar 2019 de afschrijvingslasten lager zijn doordat een deel van de vaste activa geheel is afgeschreven. De lagere dotatie aan de onderhoudsvoorzieningen vanaf het jaar 2017 komt doordat er voor de wissellocaties (tijdelijk onderkomen voor onderwijs) een jaarlijks budget beschikking is gesteld. Het budget voor 2017 is nog niet vastgesteld. Voor de teruglopende huren is de oorzaak met name de tijdelijke verhuur van het Zuiderstrandtheater t/m 2019 en aflopende geraamde huuropbrengsten vanaf 2017 voor het parkeerterrein bij het Haga ziekenhuis. Tenslotte loopt de taakstelling voor opbrengst verkoop boven boekwaarde tot en met 2018 conform het coalitieakkoord 2014- 2018.

Leegstand kan tijdelijk of structureel zijn. Door incourantheid van de panden en onzekerheid van het toekomstperspectief is commerciële verhuur niet altijd reëel. In dat geval wordt er gezocht naar een tijdelijke culturele of maatschappelijke invulling van een pand via een stadsdeel of Stichting Stroom. Daarnaast is het mogelijk dat panden tijdelijk in beheer worden geven aan een anti-kraakorganisatie. Het object wordt dan wel als leegstand geregistreerd, omdat er geen huuropbrengsten binnen komen. Leegstaande panden die hun gemeentelijke doelstelling hebben verloren en niet meer aan een nieuwe beleidsdoelstelling kunnen worden gekoppeld, worden aangemerkt als structurele leegstand. Deze panden worden verkocht.

De totale leegstand in de gemeentelijke vastgoedportefeuille bedroeg eind 2015 13,3% (153 panden/eenheden). Van de 153 locaties op de leegstandslijst, was het grootste deel leegstand in verband met stedelijke ontwikkeling, namelijk 61 panden. Er stonden 23 panden leeg ten behoeve van renovatie, waaronder tevens woningen ten behoeve van de huisvesting voor statushouders. In afwachting van verkoop staan 37 panden leeg en 32 panden staan leeg in afwachting van een nieuwe verhuring. Het streven is de leegstand de komende jaren te verminderen door onder andere het afstoten van overtollig vastgoed via Kleinschalig Opdrachtgeverschap en via verkoop. Daarnaast zal een deel van de leegstaande panden in 2016 worden getransformeerd of gerenoveerd ten behoeve van huisvesting van statushouders.

Deugdelijk eigenaaronderhoud is een essentieel onderdeel van verantwoord vastgoedbeheer. In de door de gemeenteraad vastgestelde nota Vastgoed (rv 15-2014) zijn hiervoor de beleidskaders opgenomen.

Het budget voor onderhoud wordt aangewend voor calamiteitenonderhoud, voor het uitvoeren van eigenaaronderhoud en voor bouwkundige aanpassingen. Het onderhoud van structureel in bezit zijnde panden wordt uitgevoerd op basis van Meerjarig Onderhoudsplannen (MOP). Dagelijks onderhoud is de verantwoordelijkheid van de huurder/gebruiker en is niet in de MOP eigenaaronderhoud opgenomen. De kosten van de uitvoering van het MOP zijn onderdeel van de meerjarige exploitatiebegroting van alle met het object verbonden eigenaarslasten. In de Paragraaf Onderhoud Kapitaalgoederen is inzicht gegeven in de onderhoudskosten van het gemeentelijke vastgoed.

Voor theaters, musea en sportaccommodaties geldt dat grote vervangingsinvesteringen zoals installaties, stoelen etc. doorgaans niet zijn opgenomen in het meerjarig exploitatieoverzicht en daarmee niet in een MOP. Daarvoor zullen in voorkomende gevallen separate kredieten in het investeringsplan moeten worden geregeld en opgenomen. De voorzienbare vervanging van onderdelen van installaties is veelal wel opgenomen in een MOP.

Het ontwikkelingsvastgoed is in het verleden aangekocht met het oog op mogelijke toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Voor ieder pand word voor de verwachte exploitatieperiode een goede invulling gezocht, mede op basis van het onderhoudsniveau en de toekomstvisie van het gebied waarin het pand ligt. De gemeente heeft dit vastgoed in veel gevallen niet langdurig in eigendom, daarom is het uit te voeren eigenaarsonderhoud anders van aard en omvang dan bij de langdurig in gemeentebezit zijnde panden. Voor het vastgoed dat de gemeente tijdelijk in eigendom heeft, wordt per locatie bepaald welke onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden.

1) De voorziening Busremise Telexstraat wordt gevoed door de Metropoolregio Rotterdam - Den Haag.
2) De opgebouwde voorziening Busremise Telexstraat valt vrij binnen de voorziening Beheer Bedrijfspanden en is gedoteerd aan de voorziening Busremise Telexstraat op basis van collegebesluit met kenmerk BSD 2016.75.

Contractbeheer

Incasso en huurbeëindiging

Als onderdeel van goed contractbeheer van het gemeentelijk vastgoed en het innen van de huren hoort ook een gedegen gestandaardiseerd incassotraject. Bij een huurachterstand van minimaal drie maanden onderneemt de gemeente actie en gaat zo spoedig mogelijk over tot incasso-, ontbindings- en ontruimingsprocedures bij de kantonrechter. Hierdoor lopen huurachterstanden minder snel op en kan het vrijkomende vastgoed weer doelmatig worden ingezet.

Belastingen en heffingen
Als eigenaar van vastgoed ontvangt de gemeente per object aanslagen voor belastingen en heffingen van zowel de Belastingdienst (verhuurderheffing woningen), de Regionale Belasting Groep (watersysteemheffing en zuiveringsheffing) en de gemeentelijke afdeling Belastingzaken (ozb en rioolheffing). Aanslagen worden opgelegd op basis van registratie van de eigendom van het vastgoed in het Kadaster. Het correct per object administreren en controleren van de opgelegde belastingen en vergt weliswaar de nodige tijd maar voorkomt onnodige betalingen.

Verenigingen van Eigenaren
In 2016 en 2017 vindt een verdere verdiepingsslag plaats bij de analyse van de gemeentelijke vastgoedportefeuille met betrekking tot Verenigingen van Eigenaren. Inzichtelijk moet worden welk gemeentelijk vastgoed onderdeel uitmaakt van complexen waarvan ook derden eigenaar zijn en van welke Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) de gemeente derhalve van rechtswege lid is.