Grondbeleid

Het grondbeleid is een instrument voor realisatie van het ruimtelijk en sectoraal beleid door locatie- en gebiedsontwikkeling. Er zijn twee hoofdvormen van grondbeleid: actief en passief/faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de regie actief in handen, koopt grond, maakt bouwrijp en verkoopt en neemt het risico van de grondexploitatie voor haar rekening. Eventueel werkt ze daarbij samen met marktpartijen (publiek-private samenwerking) of met andere overheden (publiek-publieke samenwerking). Bij facilitair grondbeleid beperkt de gemeente haar rol tot het, waar mogelijk, honoreren van particulier initiatief, het ondersteunen van de realisatie daarvan en het wegnemen van belemmeringen. In 2012 heeft de gemeenteraad, met het vaststellen van de nieuwe nota grondbeleid, een beweging ingezet van een overwegend actief naar een meer faciliterend grondbeleid. In samenhang hiermee besloot de gemeenteraad om de aankoop van grond zo veel mogelijk te beperken tot projecten van groot strategisch belang. Uitgifte van grond die al in gemeentelijk bezit is voor doeleinden van stedelijke ontwikkeling vindt, waar mogelijk, nog steeds plaats.

Facilitair grondbeleid
Doel van facilitair grondbeleid is het ondersteunen en faciliteren van particulier initiatief. De gemeente neemt hierbij niet het risico van de grondexploitatie voor haar rekening.

Ondersteuning particulier initiatief
De gemeente biedt private partijen, tegen vergoeding van onkosten, ondersteuning bij het uitwerken van hun initiatief tot een haalbaar plan. Particuliere initiatieven worden zo veel mogelijk gehonoreerd. Soms worden aanvullende voorwaarden gesteld. Deze worden desgewenst op verzoek van de initiatiefnemer vastgelegd in een Planuitwerkingskader. Dit is facilitair grondbeleid.

Transformatie kantoorgebouwen
Door middel van transformatiebeleid worden eigenaren van leegstaande kantoorpanden gestimuleerd om hun incourante vastgoed geschikt te maken voor andere functies, bijvoorbeeld wonen. De ambitie is om jaarlijks 75.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) kantoorruimte te transformeren. In geval van erfpacht is sprake van wijziging van lopende erfpachtrechten en wordt onderzocht of grondwaardesuppletie mogelijk is. Als het vastgoed eigendom is van de gemeente kan uitgifte van grond met opstal plaats vinden.

Binnen- en buitenlandse beleggers
De woningmarkt heeft als gevolg van de crisis een herschikking doorgemaakt. Dit is enerzijds veroorzaakt doordat hogere inkomensgroepen niet (meer) in aanmerking komen voor huurwoningen uit de sociale huursector. Anderzijds is de mogelijkheid om een woning te kopen, als gevolg van een restrictief financieringsbeleid door de banken, afgenomen. Daardoor zal naar verwachting structureel meer vraag zijn naar huurwoningen in de vrije sector. Voor grotere projecten wordt daarom een actief beleid gevoerd richting binnen- en buitenlandse beleggers. Inmiddels zijn o.a. contracten gesloten met Syntrus Achmea (250 woningen per jaar voor een periode van 5 jaar) en Vesteda (100 woningen per jaar voor een periode van 5 jaar). In 2015 werden contracten gesloten met de Westlandse woningbouwcorporatie Arcade (100-150 sociale woningen per jaar in de sociale huursector met een maximum van 500 in 5 jaar) en de Duitse belegger Patrizia (150-200 woningen per jaar met een maximum van 750-1000 in 5 jaar). Verder zien we dat ook Bouwinvest, Mn Services, Altera, Delta Lloyd en kleinere particuliere fondsen Den Haag nadrukkelijk in beeld hebben bij het invullen van hun vastgoedportefeuille. Nieuwe projecten waarover concrete afspraken konden worden gemaakt zijn Maasstraat, Oostduinlaan, Buitenom en Kortenaerkade. De verwachting is dat in 2016 de gemaakte afspraken resulteren in de oplevering of start bouw van projecten met onder andere markthuurwoningen. De gemeente bemiddelt daarbij actief met het doel het investeringskapitaal van beleggers te koppelen aan locaties met woningbouwprojecten in de stad. Deze werkwijze is succesvol om kapitaalintensieve projecten van start te kunnen laten gaan zoals bijvoorbeeld de kantoortransformatie Wijnhaven of de ontwikkeling van de Sigmalocatie. Verder kan deze werkwijze behulpzaam zijn om combinatieprojecten met deels koopwoningen en deels huurwoningen versneld van start te laten gaan (Kloosterbuuren).

Verwervingsbeleid
Onder het in 2012 ingezette grondbeleid wordt de aankoop van grond en vastgoed zo veel mogelijk beperkt. Als de gemeente toch zelf wil verwerven, probeert ze in overleg met de eigenaar overeenstemming te bereiken op basis van minnelijke verwerving. Hiervoor stelt de gemeente een taxatie op en onderhandelt ze met de eigenaar over de aankoopwaarde en een eventuele schadeloosstelling. Maar tegelijkertijd start de gemeente veelal een onteigeningsprocedure om de voortgang van het project veilig te stellen als uiteindelijk niet tot overeenstemming kan worden gekomen. Onteigenen duurt gemiddeld twee jaar. De gemeente maakt zo nodig ook gebruik van de mogelijkheden die de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) biedt.

Uitgiftebeleid en methoden grondprijsberekening
Het uitgiftebeleid is vastgelegd in de Grondprijzenbrief 2016-2017. In principe wordt jaarlijks een grondprijzenbrief uitgebracht waarin het uitgiftebeleid wordt beschreven. Het uitgangspunt bij de bepaling van grondprijzen, met uitzondering van de normgrondprijzen voor sociale woningbouw en non-profit functies, is een marktconforme grondprijs. De grondprijzen worden in beginsel vastgesteld met de residuele methode maar voor sociale huurwoningen, non profit voorzieningen en snippergroen hanteert de gemeente een normgrondprijs. Voor vrije kavels en bedrijfsterreinen maakt de gemeente voor de bepaling van de grondprijzen gebruik van de comparatieve grondprijzenmethodiek.

Kleinschalig opdrachtgeverschap
In 2012 hebben particulieren voor het eerst de mogelijkheid gekregen om op een eigen kavel zelf hun eigen huis te bouwen (www.ikbouwindenhaag.nl). De gemeente geeft de grond uit tegen een vooraf vastgestelde kavelprijs en een beperkt aantal voorwaarden (deze zijn opgenomen in een zogenaamd ‘kavelpaspoort’). In de periode 2013-2015 zijn jaarlijks nieuwe series locaties in de markt gezet. Ook in 2016 en daaropvolgende jaren zullen nieuwe locaties aangeboden worden. Van de tot 2018 verwachte grondopbrengsten is 25% afkomstig uit het kleinschalig opdrachtgeverschap. Kleinschalig opdrachtgeverschap biedt niet alleen mogelijkheden voor particulieren -individueel of als collectief-, het biedt ook kansen voor kleine aannemers en ontwikkelaars.

Erfpachtbeleid
De gemeente Den Haag hanteert een gemengd stelsel van gronduitgifte. In een aantal delen van de stad is sinds 2008 verkoop van grond in vol eigendom toegestaan. Tevens bestaat in deze gebieden voor bestaande erfpachters de mogelijkheid om hun recht van erfpacht om te zetten in vol eigendom. Een aantal maatschappelijke functies (sociale woningbouw, sportvoorzieningen, kerken, HOED-praktijken e.d.) is hiervan uitgesloten, vanwege het feit dat hier sprake is van een niet-commerciële grondprijs.De gemeente Den Haag beheert ca. 60.000 erfpachtrechten. Ongeveer de helft betaalt periodiek canon. Belangrijke taken in het erfpachtbeleid blijven het innen van de canonverplichtingen van erfpachtrechten., het heruitgeven van aflopende rechten en het actief aanbieden van de mogelijkheid aan erfpachters om hun recht om te zetten in vol eigendom. Als gevolg van het ten aanzien van de woningcorporaties ingezette beleid ligt in de komende periode het accent bij het beheer van erfpachtrechten voornamelijk op het splitsen van de bestaande woningvoorraad ten behoeve van het verkoopprogramma van de corporaties. Als gevolg van de economische ontwikkelingen wordt erfpacht steeds meer ingezet om de verkoop van kavels, zowel voor woningbouw als voor commerciële doeleinden, te bevorderen middels het vervangen van de aankoopprijs door een jaarlijkse canonbetaling.

Systematiek vaststellen en verantwoording grondexploitaties
Voor de uitvoering van een stedenbouwkundig plan waar de gemeente initiatiefnemer is, stelt de gemeente een projectdocument inclusief grondexploitatie op. Hierin staan naast het te realiseren programma ook de afspraken over de planning en de financiële gevolgen van het project. In de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit 2014 Gemeente Den Haag (rv 5/2015) staat hoe we omgaan met dekking van het projectsaldo. Als sprake is van een plan met een tekort, wordt bij de besluitvorming ook de dekking geregeld. Deze dekking wordt ondergebracht in de Voorziening Negatieve Plannen. Als sprake is van een positief saldo wordt dit saldo pas ingeboekt bij het afsluiten van het project.
In de Verordening Beheersregels staat ook hoe de gemeenteraad wordt geïnformeerd over de uitvoering van de plannen. In onderstaande gevallen worden eventuele verschillen gemeld en verklaard bij het halfjaarbericht en de programmarekening:

• het project bij vastlegging van de nieuwe stand (plansaldo) een nog te verwachten begroting van kosten en opbrengsten kent van minimaal € 2.500.000 op startwaarde of;
• afwijking is ontstaan op de kosten en opbrengsten van in totaal meer dan € 250.000 of;
• afwijking is ontstaan van het exploitatiesaldo op contante waarde van meer dan € 250.000.

Programma in exploitatie
In totaal zijn 71 gemeentelijke grondexploitaties operationeel en is de gemeente aandeelhouder in vier verbonden partijen die een grondexploitatie voeren. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het uitgifteprogramma in operationele grondexploitaties en deelnemingen vanaf 2016. Een nadere toelichting op het bouwprogramma in grondexploitaties is opgenomen in het MPG 2016

De saldi van deze grondexploitaties en verbonden partijen zijn uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2016.

Beleidsuitgangspunten omtrent de Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico’s
De Reserve Grondbedrijf vormt het aanwezig weerstandsvermogen voor operationele grondexploitaties van de gemeente Den Haag. Het aanwezige weerstandsvermogen wordt jaarlijks afgezet tegen het benodigd weerstandsvermogen. Dit gebeurt in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). In het MPG wordt op basis van inhoudelijke risicoanalyses bepaald of het aanwezig weerstandsvermogen meerjarig van voldoende van omvang is om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. De MPG wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden en is gebaseerd op de stand programmarekening 2015. Het MPG gaat over de bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties. Projecten die bestuurlijk nog niet zijn vastgesteld, hebben geen relatie met het weerstandsvermogen. Bij de besluitvorming over nieuwe projecten worden de gevolgen voor het weerstandsvermogen inzichtelijk gemaakt.
In het MPG staan de omvang van de risico’s en de hoogte van het noodzakelijke weerstandsvermogen in de Reserve Grondbedrijf (RGB) om deze risico’s op te kunnen vangen. Daartoe worden de risicoanalyses jaarlijks geactualiseerd. Een risicoanalyse bestaat uit twee onderdelen: bepalen van de algemene marktrisico’s en het bepalen van de project specifieke risico’s en kansen.
De algemene marktrisicoscenario’s zijn:

• Afname van de opbrengsten uit de uitgifte van gronden ter grootte van 12% (bij Kleinschalig Opdrachtgeverschap-projecten is dit 6%);
• Vertraging in de uitgifte van gronden met 3 jaar;
• Daarnaast wordt voor de 40 belangrijkste projecten specifiek naar de projectrisico’s en –kansen gekeken. Deze 40 grondexploitaties bevatten ca. 98% van de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De project specifieke risico’s en kansen zijn onderbouwd in de vertrouwelijke bijlage van het MPG 2016. Deze is vertrouwelijk omdat openbaarmaking de onderhandelpositie, en daarmee de financiële positie van de stad kan schaden. Verder zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• Ter afdekking van het Haagse deel van project- en marktrisico’s in de verbonden partijen  zijn (risico)voorzieningen getroffen (€ 13,6 mln.);
• Er wordt rekening gehouden met het verwachte saldo van positieve projecten (€ 14,0 mln.) en het verwachte saldo van het Haagse deel van positieve deelnemingen (€ 2,5 mln.);
• Het financiële effect van wijzigingen in het programma waar besluitvorming voor benodigd is (kaderwijzigingen), wordt niet meegenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen;
• Het totaal van de risico’s wordt verminderd met het totaal van de kansen, de aanwezige extra voorzieningen en het saldo van positieve projecten en verbonden partijen

Reserve Grondbedrijf
De reserve Grondbedrijf is de financiële buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te verhinderen dat tekorten van het grondbedrijf de totale gemeentelijke financiële huishouding verstoren. Opbrengsten uit grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd, verliezen uit grondexploitaties worden hiermee verrekend.

De stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB) betreft per 1-1-2016 € 47,6 mln. Met behulp van risicoanalyses is becijferd dat het minimaal benodigd weerstandsvermogen per 1-1-2016 ligt tussen de € 36,0 en € 42,4 mln. Per 1-1-2016 is de RGB van voldoende omvang om de geanalyseerde risico’s op grondexploitaties en verbonden partijen af te kunnen dekken.

De toereikendheid van de RGB in relatie tot het benodigd weerstandsvermogen moet in een meerjarig perspectief worden bezien. In de MPG wordt daarom een prognose van de RGB opgenomen voor de komende 5 jaar waarin in ieder geval de prognose van te dekken verslechteringen op operationele grondexploitaties, de verrekening van verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi van af te sluiten grondexploitaties. De prognose RGB wordt bepaald aan de hand van aannames over reguliere effecten (projectrisico’s), afsluiten positieve plannen, etc. Ook wordt de verplichte jaarlijkse onttrekking uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose meegenomen. De prognose RGB geeft een meerjarig inzicht in de te verwachten ontwikkeling van het aanwezig en het benodigd weerstandsvermogen.

De onderstaande figuur is afkomstig uit het MPG 2016 en geeft de meerjarige prognose van het weerstandsvermogen (zie het MPG 2016 voor een gedetailleerde onderbouwing en toelichting).

Op basis van een vijfjaarsprognose wordt in het MPG 2016 geconcludeerd dat de RGB ook meerjarig van voldoende omvang is. De stand van de RGB (blauwe balk) is aan het einde van de prognose, op 1-1-2021, minimaal gelijk aan het minimaal benodigde weerstandsvermogen (rode lijn).